Il mercato immobiliare residenziale in Toscana prosegue la fase di consolidamento iniziata nel 2024, con quotazioni sostanzialmente stabili e una ripresa delle compravendite che conferma la capacità di tenuta del settore. Secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, tra il secondo semestre 2024 e il primo semestre 2025 le variazioni dei prezzi sono risultate modeste, con oscillazioni entro il punto percentuale in tutte le province. Si registrano lievi rialzi a Pisa e Arezzo, mentre il resto del territorio regionale mostra un andamento di maggiore equilibrio.
Toscana al settimo posto per numero di compravendite
Nel primo semestre 2025 le compravendite residenziali in Toscana sono cresciute del +12,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, secondo i numeri di Abitare Co. calcolati sulla base dei dati Omi, collocando la regione al settimo posto in Italia per numerosità. Se il dato viene rapportato alla popolazione maggiorenne, la Toscana sale al quinto posto con 81 compravendite ogni 10mila residenti, superata solo da Emilia-Romagna (87), Lombardia (93), Piemonte (94) e Valle d’Aosta (118). All’interno della regione Firenze resta il capoluogo con il numero assoluto più alto di transazioni, ma in proporzione agli abitanti emergono Pisa (99 compravendite ogni 10mila residenti) e Grosseto (97) tra le città più dinamiche, seguite da Livorno (86), Pistoia (77) e Firenze (75).
“Per capire quanto si muove davvero il mercato immobiliare – osserva Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co. -, non è sufficiente analizzare il numero delle case vendute, ma è necessario osservare il dato in rapporto a chi, potenzialmente, potrebbe comprarle. Spesso i centri medio-piccoli sono più dinamici rispetto alle grandi città grazie alla maggiore accessibilità dei prezzi e a un’offerta abitativa più ampia in rapporto alla domanda”. Nel complesso, sostiene Crupi, emerge un’Italia immobiliare a due velocità, dove le città medie e piccole intercettano una quota crescente della domanda abitativa e d’investimento.
Mutui, la domanda è in aumento
Anche il mercato dei mutui, pur con qualche oscillazione dei tassi dovuta all’incertezza geopolitica, mostra segnali di ripresa. L’Abi segnala che a settembre il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso al 3,25%, quota più vantaggiosa rispetto al 4,42% di fine 2023. Questa discesa dei tassi, favorita dai tagli della Banca Centrale Europea, ha riattivato la domanda: secondo Crif nei primi nove mesi del 2025 le richieste di mutuo sono aumentate del 16,4% rispetto al 2024, con un incremento del 7,6% nel solo mese di settembre.
Nel primo semestre 2025 le surroghe sono cresciute del 46,2%, mentre i nuovi mutui erogati hanno segnato un +16,2%. L’importo medio richiesto ha raggiunto 152.720 euro, in crescita del 4,3%, mentre quasi un mutuo su due prevede una durata superiore ai 25 anni. Il tasso Euribor a 3 mesi si mantiene stabile intorno al 2,02%, e l’Irs a 10 anni, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, si colloca al 2,70%. Un contesto che offre maggiore prevedibilità alle famiglie e sostiene le transazioni, contribuendo alla crescita del mercato residenziale.
Affitti brevi, la cedolare secca verso il 26% per tutti
Nel frattempo, sul fronte del mercato delle locazioni si apre un nuovo capitolo con l’aumento della cedolare secca al 26% anche per chi destina al mercato degli affitti brevi turistici una sola abitazione. Una misura, contenuta nella bozza della legge di bilancio approntata dal governo, che decisamente non piace agli operatori del settore. “L’aumento della cedolare secca al 26% anche sul primo immobile – dice Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia – rappresenta l’ennesima stangata per chi investe nel turismo e nella locazione breve. È una misura che scoraggia gli investimenti e rischia di ridurre l’offerta di alloggi, aggravando ulteriormente la crisi abitativa”.
Opposta la valutazione del mondo della ricettività alberghiera. “Consideriamo che gli affitti brevi pagano l’Imu e la Tari di una civile abitazione, quindi sono già molto favoriti da quel punto di vista, credo che se pagano il 26% non succede nulla”, ha dichiarato Bernabò Bocca, presidente di Federalberghi. “Nel momento in cui io ho un appartamento – ha aggiunto -, lo dedico a un’attività commerciale che sono gli affitti brevi, che io ne abbia uno, due o tre, è giusto che io paghi delle tasse adeguate”.
Tre quarti dei Cin toscani legati ad affitti brevi
In Toscana il fenomeno delle locazioni turistiche non professionali ha ormai assunto un peso strutturale. Dei 67.633 Codici Identificativi Nazionali (Cin) rilasciati al 21 luglio 2025, solo il 25% fa capo a imprese con partita Iva, mentre il 75% riguarda B&B e locazioni turistiche private. “E’ la fotografia di un cambiamento strutturale – spiega Franco Marinoni, direttore di Confcommercio Toscana -, che sembra spostare il baricentro del turismo dalla produzione di valore alla semplice rendita. Con il Cin è finalmente emerso quel sottobosco di offerta ricettiva che per anni è rimasto latente. Adesso abbiamo l’opportunità di governarlo, per non compromettere le performance delle imprese”.
Marinoni invoca un intervento normativo che regoli il settore: “Il Codice Civile permette giustamente a ogni cittadino di disporre del proprio immobile come meglio crede, ma gli affitti turistici non possono restare fuori da ogni regola. Se il cittadino ha la necessità di ricorrere a un’economia passiva di pura rendita per integrare il reddito, è evidente che ci sia un problema da risolvere. Ma il turismo non può diventare la soluzione al welfare”.
Carratelli porta l’intelligenza artificiale nella ricerca immobiliare
Nella fascia alta del mercato immobiliare Carratelli Holding, società specializzata nel Real Estate di pregio, ha introdotto uno dei primi sistemi italiani di ricerca immobiliare basato su intelligenza artificiale. Il nuovo strumento consente agli utenti di digitare richieste in linguaggio naturale, come “una villa con piscina vista mare in Maremma”, ricevendo risultati coerenti in tempo reale. “Il nostro obiettivo è sempre stato quello di anticipare i bisogni dei clienti, – commenta Gabriele Carratelli, presidente di Carratelli Holding – non solo rispondere a richieste già espresse. Con l’intelligenza artificiale chi cerca casa con noi può finalmente interagire in maniera naturale, senza perdere tempo tra filtri e parametri tecnici”.
Leonardo Testai