Scarsità di offerta, mutui casa meno cari, attesa per la tramvia e forte attività degli investitori: nel 2024 il mercato immobiliare residenziale a Firenze, già in ripresa a metà anno, si è lasciato alle spalle la battuta d’arresto del 2023, e nel 2025 dà segnali di ulteriore rilancio. Questo in attesa di capire se le politiche della giunta comunale sulla limitazione degli affitti brevi supereranno il vaglio della giustizia amministrativa, e se l’instabilità dei mercati penalizzerà gli aspiranti mutuatari tenendo i tassi un po’ più alti delle attese.
Aumentano anche i canoni di locazione
Nella seconda parte del 2024, secondo le rilevazioni di Tecnocasa, i prezzi delle case nel capoluogo toscano sono saliti del 2,8%, in presenza di un numero di compravendite sostanzialmente stabile: le zone che hanno visto il maggiore incremento delle quotazioni sono il Quartiere 2 Campo di Marte (+4,4%), e in Quartiere 5 con Novoli-Careggi (+2,4%). Ancora più marcato l’incremento a inizio 2025 secondo Immobiliare.it Insights, che stima per il primo trimestre dell’anno un +5,4% per i prezzi di vendita, contro il +0,8% della media regionale, e un +7,6% per i canoni di locazione (+7,4% in Toscana); se i canoni di locazione sono in crescita anche in provincia di Firenze (+5,6%), i prezzi di vendita sono invece in lieve diminuzione (-0,7%).
“La città continua a rispondere bene, e prevediamo che rimarrà così perché c’è pochissima offerta di immobili in vendita”, afferma Tommaso Birignani, consulente d’area per Tecnocasa. “I tempi di vendita si sono ancora più ristretti – dice -, gli immobili di qualità scendono a tempi di vendita che stanno dentro i 30 giorni, per cui questo dà una percezione a chi sta cercando casa che non ci sia più offerta, ma di per sé l’offerta è la medesima, semplicemente si assorbe con una velocità incredibile. Le persone non riescono a vedere gli immobili, quando vanno a vedere una casa hanno la percezione che non ce ne sia un’altra, e che quindi la debbano comprare per forza, soprattutto nei quartieri cittadini di maggiore qualità”.
Ristrutturare costa (ma ce n’è bisogno)
Il gioco non vale per tutti gli immobili indistintamente, sia chiaro. “L’immobile qualitativamente scadente, tutto da ristrutturare, un piano alto senza ascensore o senza balcone, magari ci può stare anche un anno in vendita, ma questa percezione fa sì che ci sia una corsa, un po’ come negli affitti, i prezzi sono saliti anche per l’uscita di tanti appartamenti col fenomeno degli affitti turistici: ora vedremo come andrà il Consiglio di Stato, e vediamo se l’ordinanza Funaro tiene o no. Vengono preferiti appartamenti già di qualità superiore perché le ristrutturazioni continuano a costare molto, e quindi oggi la gente ci fa più attenzione”.
Eppure, anche dopo il giro di vite sui bonus, di ristrutturazioni c’è ancora bisogno, in una città dove il 35% degli edifici risale a prima del 1900, e solo il 20% è stato costruito dopo il 1970, secondo una recente analisi di Rina Prime Value Services. “Il patrimonio immobiliare di Firenze, come quello di molte città storiche, è caratterizzato da un livello significativo di obsolescenza, con edifici che spesso non soddisfano gli standard energetici e ambientali odierni”, evidenzia Nunzio di Somma, senior director di Rina Prime Value Services, secondo cui l’implementazione della nuova direttiva Epbd sulle case green “rappresenta un’opportunità cruciale per accelerare gli interventi di riqualificazione energetica e portare il nostro patrimonio edilizio verso un futuro più sostenibile”.
Il ballo dei tassi: effetto Trump sui mutui
L’andamento del mercato dei mutui nell’ultimo trimestre del 2024 ha dato una spinta importante al mercato immobiliare, a Firenze e non solo. “Le famiglie toscane – afferma Michele Picuccio, responsabile d’area di Kìron Partner – hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.064 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +37,2%. La provincia di Firenze mette a segno un aumento delle erogazioni del 25,9%”. Nel 2024 a Firenze si è registrato un importo medio di mutuo casa pari a 106.814 euro, in diminuzione rispetto allo scorso anno, quando il ticket medio ammontava a 110.993 euro. Stabile la durata media del finanziamento, che nel 2024 a Firenze è pari a 25,7 anni. Per quanto riguarda la tipologia di tassi dei mutui erogati, nel secondo semestre 2024 il tasso fisso ha rappresentato il 98,6%, in forte crescita rispetto all’80,6% dello stesso periodo 2023.
Attenzione però: l’effetto positivo dei tagli dei tassi operati dalla Bce sembra adesso contrastato dalla situazione di instabilità dei mercati seguita al ritorno di Donald Trump alla Casa Bianca. Secondo il rapporto mensile dell’Abi, il tasso medio sui nuovi mutui a febbraio invece è salito al 3,17% da 3,12% nel mese precedente. Secondo l’analisi di Gianfranco Torriero, vicedirettore generale vicario dell’Abi, mentre i tassi a breve diminuiscono con i tassi di policy della Bce, ci sono “segnali di lieve rialzo” sui tassi a medio e lungo termine, “determinati da andamenti geopolitici” che stanno facendo salire i tassi di mercato, con l’Irs a dieci anni che già ai primi di marzo viaggiava al 2,64% rispetto al minimo del 2,23% di dicembre 2024. Mentre anche l’Irs a 30 anni, sceso all’1,89% ai primi di dicembre, da inizio marzo balla intorno al 2,6%.
A Firenze si continua a investire sulla casa
Con un’annotazione peculiare su Firenze: in città solo il 60% circa di chi compra casa lo fa accendendo un mutuo. “Nel 2024 il 30% degli acquisti aveva una finalità di investimento puro, non era mai successo”, osserva Birignani, secondo cui “tutto questo turbamento sul mercato, con duemila miliardi bruciati in otto giorni a livello europeo e mondiale, fa sì che le persone si potrebbero riconvertire molto più velocemente sull’acquisto di immobili”.
Leonardo Testai