Il mercato immobiliare residenziale toscano rallenta nel secondo trimestre del 2026, con un trend più negativo rispetto al dato nazionale, che resta stabile con una crescita tendenziale dello 0,1% per le compravendite di casa. A pesare sul risultato regionale è soprattutto Firenze, dove il capoluogo registra un calo dell’8,28% delle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2025, uno dei dati più negativi tra le grandi città italiane. Sono questi gli elementi che emergono dalle statistiche trimestrali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che disegnano per la Toscana uno scenario solo relativamente eterogeneo.
Tendenze diverse per Firenze città e area metropolitana
A livello nazionale l’andamento dei volumi di compravendita presenta segni discordi tra le diverse aree del Paese: crescono il Nord Ovest (+0,4%) e il Sud (+0,6%), mentre il Centro Italia (-0,7%) registra un calo tendenziale del 0,7%, l’unica macroarea in territorio negativo insieme a un Nord Est sostanzialmente stabile (-0,1%). Tra le otto principali città italiane monitorate dall’Agenzia delle Entrate, le compravendite risultano in crescita ovunque con l’unica eccezione di Firenze e Palermo (-2,6%): Napoli è la più positiva (+4,2%), seguita da Genova (+2,9%), mentre Roma, Torino, Bologna e Milano mostrano variazioni comprese tra la stabilità e un moderato aumento.
Il -8,28% di Firenze dato prosegue una tendenza già negativa nel primo trimestre dell’anno, quando il calo tendenziale era stato del 2,93%: nel complesso del primo semestre 2026 la flessione del capoluogo fiorentino si attesta al 5,84%. Il resto dell’area metropolitana mostra un andamento diverso: le compravendite nei comuni non capoluogo sono cresciute del 5,85% nel primo trimestre 2026, per poi flettere dell’1,78% nel secondo trimestre, con un bilancio semestrale ancora positivo (+1,70%). Sommando capoluogo e provincia, il totale fiorentino nel secondo trimestre registra un calo del 4,2%, con la flessione più pesante in valore assoluto tra tutte le province toscane.
La flessione delle altre province toscane (Livorno esclusa)
Il rallentamento non riguarda solo Firenze, ma si estende, con intensità diverse, a gran parte del territorio regionale. Pistoia registra la contrazione più marcata in termini percentuali, con un calo complessivo del secondo trimestre pari all’8,65%, trainato soprattutto dal capoluogo (-14,91%) ma con flessioni anche nel resto della provincia (-5,92%). Lucca, nonostante la crescita del capoluogo (+7,97%), soffre per il crollo dei comuni non capoluogo (-9,70%), risultando in un calo complessivo del 5,96%. Anche Grosseto mostra una frenata significativa, con il capoluogo in calo del 15,15% e un bilancio provinciale complessivo negativo del 5,22%. Prato registra una flessione diffusa sia nel capoluogo (-5,92%) sia nel resto della provincia (-5,58%), per un calo complessivo del 5,83%.
Siena vede un crollo dei volumi nel capoluogo (-14,91%) e un bilancio provinciale negativo dell’8,65%, mentre Pisa cede l’1,11% nonostante il capoluogo sia in territorio positivo (+2,50%), penalizzato dal calo dei comuni non capoluogo (-4,10%). Arezzo e Massa Carrara restano su livelli quasi stazionari, con variazioni complessive rispettivamente del -0,19% e del -0,70%, mentre Livorno è l’unica provincia toscana a chiudere il trimestre in equilibrio, con una variazione complessiva praticamente nulla (+0,02%), sostenuta dalla crescita del capoluogo (+2,84%) che compensa il leggero calo del resto della provincia (-1,84%).
Fra aumento dei tassi e prudenza della domanda
Le cause della frenata toscana, e in particolare di quella fiorentina, vanno ricercate in una combinazione di fattori. Sul piano nazionale, il sondaggio congiunturale condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate segnala per il secondo trimestre 2026 un peggioramento del clima di fiducia degli agenti immobiliari sul fronte della domanda: il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei potenziali acquirenti resta negativo, a -15 punti percentuali, mentre gli operatori continuano a segnalare una riduzione dei nuovi incarichi a vendere, con un saldo negativo di 26 punti percentuali.
Il tasso di interesse medio si attesta intorno al 3,6%, e il rialzo dei tassi dello 0,25% deciso dalla Bce non promette novità positive per il peso dei finanziamenti sulla capacità di spesa delle famiglie, mentre la quota di acquisti assistiti da mutuo ipotecario in Italia è scesa al 46,6% nel secondo trimestre 2026, in lieve calo rispetto al trimestre precedente. Sul fronte dei prezzi i dati Istat più recenti, relativi al primo trimestre 2026, mostrano una crescita tendenziale del 5,2% dei valori delle abitazioni in Italia, un dato in accelerazione rispetto al trimestre precedente che può avere contribuito a raffreddare la domanda in alcuni mercati più tesi.