Casa, le compravendite corrono in Toscana (ma non a Firenze)

La casa in Toscana è ancora un investimento interessante – a certe condizioni – ma rischia di rimanere un sogno per molti aspiranti proprietari o locatari. Di certo le ultime tendenze del mercato immobiliare disegnano un quadro dove le compravendite sono quasi ovunque in forte crescita, e le quotazioni vedono un piccolo incremento, sulla spinta di condizioni ancora piuttosto accomodanti per l’erogazione di mutui, e delle proroghe di molti incentivi fiscali per le ristrutturazioni. Queste ultime, dopo due anni di calo per il contraccolpo della fine del Superbonus 110, potrebbero tornare a crescere nel 2026 appena iniziato.

Firenze “inaccessibile” per i meno abbienti

Secondo le rilevazioni di Abitare Co su base dati Omi la Toscana è la seconda regione italiana per trend positivo nelle compravendite di casa nei primi nove mesi 2025, con un +14,1% secondo solo al 15,5% dell’Umbria. Il dato delle città capoluogo, aggiornato a metà anno, vede in 9 casi su 10 un andamento più vivace rispetto alla media nazionale del +9,1%: +29,3% per Grosseto, +25,6% per Siena, +21,3% per Massa, +20,9% per Pistoia, +15,6% per Arezzo, +15,4% per Livorno, +12,1% per Prato, +10,2% per Pisa, +9,3% per Lucca. Soltanto Firenze accusa una battuta d’arresto, con un calo del 2,2%.

Che succede? Sempre più spesso la dinamica immobiliare del capoluogo toscano sembra fare storia a sé. La fama di Firenze è quella di una città dove comprare – o affittare – casa è assai costoso, dunque complicato per i comuni mortali. Che tale fama non sia affatto usurpata lo sancisce anche l’ultimo Osservatorio Ance, che in tema di inaccessibilità alla casa in locazione pone Firenze in vetta alla classifica sia per quanto riguarda le famiglie meno abbienti (appartenenti al 1/o quintile di reddito, 80,5%) sia per quelle della fascia grigia appartenenti al 2/o quintile di reddito (55,6%). A metà 2025 Tecnocasa ha rilevato una variazione percentuale dei canoni del +2,9% per i monolocali, del +3,3% per i bilocali e del +3,9% per i trilocali.

La legge di Bilancio 2026 può cambiare lo scenario

La tendenza degli ultimi anni è stata quella della riduzione dell’offerta – sia per le locazioni tradizionali che per le compravendite, e queste ultime secondo Tecnocasa nel 2026 avranno un aumento delle quotazioni fino al 3% – a tutto vantaggio del mercato degli affitti brevi. Una fascia che potrebbe ridursi, e non solo o non tanto per i provvedimenti del Comune di Firenze e della Regione Toscana, ma per la legge di Bilancio 2026 (già in vigore) e il Ddl 1610 che punta a velocizzare notevolmente le procedure degli sfratti per morosità, riducendo dunque i rischi per chi affitta casa: due provvedimenti che aprono possibilità per il ritorno di svariati immobili nel circuito delle locazioni tradizionali.

Infatti, in attesa delle nuove regole europee sugli affitti brevi annunciate dalla Commissione Ue, che prevedono tetti alle notti affittabili, limitazioni territoriali nelle aree a maggiore stress abitativo e nuove forme di regolazione del settore a partire dal 2026, le nuove disposizioni sulla cedolare secca previste dalla legge di Bilancio 2026, frutto di una laboriosa gestazione, sono già in essere. Fissano l’aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo, ma introducono anche l’obbligo di apertura della partita Iva in caso di locazione turistica di più di due appartamenti.

Il dubbio sugli affitti brevi: tornare all’antico?

Una novità che mette diversi proprietari di fronte a una scelta da fare. “Una prima possibilità – osserva Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e Ceo di Apartments Florence – è quella di riportare almeno un’unità abitativa su locazioni di durata pari o superiore a 31 giorni. È una soluzione praticabile solo laddove esista una domanda reale e strutturata per il medio periodo, come quella legata a studenti, lavoratori fuori sede o aziende. In assenza di questo tipo di mercato, il rischio è di trovarsi con immobili difficili da collocare e risultati economici poco sostenibili”. L’alternativa, sostiene Fagnoni, “è l’apertura della partita Iva e la prosecuzione dell’attività sulle locazioni turistiche. Se gli immobili sono di buona qualità e capaci di generare reddito l’aumento del carico fiscale e contributivo può essere compensato da una gestione più strutturata e razionale”.

Il Ddl 1610, proposto dal senatore fiorentino Paolo Marcheschi (FdI), mira a introdurre una procedura accelerata negli sfratti per morosità, che consentirebbe al locatore di ottenere un provvedimento esecutivo di rilascio dell’immobile entro 7 giorni dalla richiesta, portando a termine il rilascio dell’immobile al massimo entro 90 giorni al massimo dall’emissione del titolo. Verrebbe istituita un’apposita Autorità per l’esecuzione degli sfratti, sotto la vigilanza del ministero della Giustizia, a cui rivolgersi per chiedere il titolo esecutivo di rilascio dell’immobile, laddove il conduttore sia moroso da almeno due mesi consecutivi, e tale morosità possa essere provata in via documentale con il contratto registrato, gli estratti conto bancario o le ricevute e le comunicazioni formali inviate al conduttore.

Dopo due anni si rianimano le ristrutturazioni

Nel frattempo, dopo due anni di calo, anche le ristrutturazioni rialzano la testa. Secondo l’ultimo Osservatorio Ance nel 2025 il segmento della riqualificazione e del recupero abitativo ha accusato un -18%, sull’onda del ridimensionamento degli incentivi. Ma la stessa Ance per il 2026 prevede un aumento complessivo degli investimenti in costruzioni del +5,6%, trainato sì dal +12% delle opere pubbliche legate alla fase finale del Pnrr, ma anche dal +3,5% previsto per la riqualificazione abitativa. “Su tale dinamica – rileva l’Osservatorio – incide sicuramente la proroga prevista nella legge di bilancio 2026 delle aliquote riferite agli incentivi fiscali (50/36%), oltre che una sensibilità ormai acquisita delle famiglie ai temi dell’efficienza energetica/sostenibilità, anche in una logica di contenimento delle spese del bilancio familiare”.

Con la legge di Bilancio 2026 viene infatti prorogata per tutto il 2026 la disciplina dei bonus edilizi ‘ordinari’ ossia Bonus ristrutturazioni, Ecobonus ordinario e Sismabonus ordinario, compreso il Sismabonus acquisti) alle stesse condizioni stabilite per il 2025, con aumento della percentuale di detrazione al 50% per gli interventi eseguiti su unità immobiliari adibite ad abitazione principale, e al 36% per interventi effettuati su seconde case o altri immobili. Resta ferma la proroga dei suddetti bonus sino al 2027, con la riduzione di tali aliquote rispettivamente al 36% e al 30%. Viene prorogato sino al 2026 anche il Bonus mobili nella misura pari al 50% sino ad un massimo di spesa pari a 5.000 euro. Nessuna proroga, invece, per il Bonus Barriere architettoniche al 75%.

Cosa fare con gli immobili condonati?

Dalla Toscana si lancia però un allarme sugli effetti della nuova interpretazione giurisprudenziale relativa agli immobili oggetto di condono edilizio, alcune recenti sentenze del Consiglio di Stato e del Tar Toscana in base alle quali su questi immobili risultano ammessi soltanto interventi di tipo conservativo, come restauro e risanamento, mentre vengono esclusi interventi di trasformazione più incisivi, anche qualora il proprietario della casa disponga di una sanatoria regolarmente rilasciata. Tanto che alcune amministrazioni avrebbero già iniziato a dichiarare inefficaci le pratiche edilizie che superano tali limiti.

“E’ difficile immaginare un recupero reale senza la possibilità di effettuare interventi di ristrutturazione edilizia, indispensabili per rendere gli immobili funzionali, sicuri e coerenti con il contesto urbano”, afferma Maurizio Di Cara, presidente di Rete Toscana Casa, associazione che riunisce agenti immobiliari professionisti. Da qui la richiesta di aprire “una riflessione seria e concreta” su un tema che, secondo l’associazione, non può più essere affrontato solo in termini di mera regolarità formale del condono. E un appello alla completezza delle informazioni. “Oggi più che mai – sottolinea Rete Toscana Casa – non basta sapere se un immobile è stato condonato, è fondamentale comprendere cosa è realmente possibile fare dopo l’acquisto, inoltre le relazioni tecniche e le dichiarazioni in sede di compravendita devono essere estremamente chiare, per evitare contenziosi e false aspettative”.

Tassi dei mutui in leggera risalita

Il mercato dei mutui, sebbene lontano dai tassi estremamente favorevoli che hanno caratterizzato la fine degli anni Dieci e l’inizio dei Venti, rimane su livelli storicamente favorevoli per gli aspiranti mutuatari. A novembre 2025, secondo il rapporto mensile Abi, la dinamica dei finanziamenti alle famiglie è risultata in accelerazione rispetto al mese precedente per i prestiti per l’acquisto di abitazioni (+3,3% rispetto a +3,1% nel mese precedente), mentre a dicembre il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è stato pari al 3,37%, in lieve aumento rispetto al 3,3% del mese precedente, ma comunque sensibilmente più basso del 4,42% registrato a dicembre 2023.

Alla base del rialzo di dicembre c’è soprattutto l’andamento dell’indice Irs, il parametro utilizzato per i mutui a tasso fisso, che negli ultimi mesi del 2025 è risalito fino a sfiorare il 2,9%. D’altro canto il tasso fisso rappresenta ancora l’84,4% delle nuove erogazioni di mutui, a testimoniare la preferenza dei compratori di casa per una rata stabile in un contesto macroeconomico che appare soggetto a rischi di volatilità.