Villa Burali ad Arezzo
Continuano a brillare gli investimenti italiani e stranieri nell’hotellerie d’alta gamma in Toscana, ma sul mercato si delinea una nuova tendenza destinata a caratterizzare i prossimi anni. E’ quella che porta gli investitori a guardare, sempre più spesso, alle città di “seconda fascia” per acquisire alberghi o assicurarsi la gestione.
Firenze e Forte dei Marmi hanno prezzi inaccessibili
Del resto Firenze e Forte dei Marmi, destinazioni ai vertici dell’attrattività internazionale, hanno ormai prezzi quasi inaccessibili per chi vuole entrare nel mercato a quattro e cinque stelle, mentre città come Siena, Pisa e Arezzo – ancora “povere” di alberghi di fascia alta – cominciano ad essere considerate un buon compromesso da chi ha intenzione di sviluppare un progetto nel mondo dell’ospitalità.
Il turismo si sta espandendo alle città ‘minori’
Nelle città secondarie – spiegano gli esperti del settore – i prezzi d’acquisto degli immobili sono 5/6 volte inferiori a quelli delle principali città turistiche, ma le tariffe che è possibile applicare non sono 5/6 volte inferiori. “Oltre al fatto – aggiunge l’avvocato fiorentino Pier Ettore Olivetti Rason, che ha appena acquistato un edificio confinante con l’albergo posseduto a Pisa per ingrandirlo – che il business del turismo si sta espandendo e le città di seconda fascia possono rispondere alle esigenze di accoglienza”.
Il 68% degli operatori turistici investirà in strutture di fascia alta
Secondo un recente studio di Deloitte intitolato “The italian luxury hospitality: time to elevate?” (realizzato intervistando più di 900 operatori dell’ospitalità in Italia e all’estero), gli investitori considerano il settore del lusso come il più attrattivo nei prossimi tre anni, segmentato nel ‘top luxury‘ scelto dal 13% degli intervistati, nel ‘luxury premium’ indicato dal 12% e nel ‘luxury entry level’ preferito dal 16%. Il 27% degli operatori guarda invece al segmento ‘upper upscale‘ col risultato che, complessivamente, il 68% del campione prevede di orientare la propria strategia verso prodotti di fascia alta. “Il risultato conferma il rafforzamento di questo segmento come principale area di interesse dell’offerta – afferma la ricerca -sostenuto da una domanda crescente capace di assorbire livelli tariffari più elevati”.
Gli investitori – sempre secondo la ricerca Deloitte – prevedono rendimenti abbastanza elevati: quasi la metà del campione (49%) stima un tasso interno di rendimento (IRR) compreso tra il 16 e il 20%, a seguito di un intervento di completo riposizionamento dell’asset; il 21% si aspetta ritorni nell’intervallo 11-15%; il 25% prevede ritorni più contenuti, tra il 5 e il 10%, mentre solo una minoranza (5%) indica aspettative superiori al 20%.
In vista aumento dei prezzi e occupazione delle camere
Investitori e operatori concordano sul fatto che la crescita del segmento luxury sarà trainata soprattutto dall’aumento delle tariffe medie giornaliere: gli operatori prevedono +24% tra il 2025 e il 2027, mentre gli investitori stimano +17%. In media si prevede un incremento dei prezzi del 21% nei prossimi tre anni. Anche le previsioni sulle percentuali di occupazione delle camere sono positive: gli operatori stimano un incremento dal 71% al 75% nel periodo 2025-2027, mentre gli investitori si mostrano leggermente più cauti, ipotizzando un passaggio dal 68% al 72%.
Villa Burali ad Arezzo sarà gestita da Bzar Hotels
In questo scenario si spiega l’effervescenza che si sta registrando in Toscana. L’ultimo annuncio arriva dal marchio italiano Bzar Hotels che si appresta a prendere in gestione Villa Burali, dimora settecentesca nella campagna Arezzo di proprietà della famiglia Nardis, usata storicamente per matrimoni e cerimonie. L’edificio sarà ristrutturato e trasformato – secondo quanto annunciato – in un hotel 5 stelle lusso con 23 camere e suite, dotato di parco, chiesetta privata, ristorante, sala convegni e piccole zone benessere diffuse. Il progetto è di Superplum Studio e guarda al recupero architettonico, alla valorizzazione di materiali originali e all’integrazione di elementi contemporanei. Previsti pannelli fotovoltaici e micro pale eoliche per ridurre i consumi energetici. “Arezzo col suo patrimonio artistico e la posizione strategica tra Firenze, Siena e la Val d’Orcia attira un turismo sempre più orientato al lusso discreto – afferma una nota – e rappresenta una destinazione coerente col posizionamento del gruppo Bzar Hotels”.
A Pisa si allarga l’hotel La Pace
Sempre Bzar si prepara ad allargarsi a Pisa, dove gestisce l’hotel La Pace, 4 stelle di fronte alla stazione ferroviaria, la cui proprietà immobiliare fa capo al gruppo Olivetti Rason. Nelle settimane scorse il gruppo fiorentino ha acquisito un edificio di duemila metri quadrati confinante con l’hotel, che ora trasformerà, con un investimento complessivo di sei-sette milioni, realizzando una cinquantina di camere. L’offerta passerà così da 63 a 116 camere con un maxi ristorante al piano terra. “Un’altra cosa importante – spiega Olivetti Rason – è che sarà ricostituito l’hotel La Pace come era 100 anni fa (vedere foto sotto), prima di essere diviso in due e venduto in parte alla compagnia assicuratrice Lloyd Adriatico. La storicità dei luoghi è il motore che muove sempre i nostri investimenti, dallo stabilimento balneare Marechiaro a Forte dei Marmi all’hotel Fanes di Cortina dove è stato girato il film ‘Vacanze di Natale'”.
Sempre a Pisa nasce un 5 stelle nel Palazzo dei Trovatelli
Sempre a Pisa sta investendo la famiglia Madonna – attiva nella sanità (con la clinica di San Rossore), costruzioni (Cemes), immobiliare e hotellerie (Byron a Forte dei Marmi, Plaza e de Russie a Viareggio) – che ha annunciato la ristrutturazione, attraverso la società Sagabri, del trecentesco Palazzo dei Trovatelli, affacciato sulla Torre Pendente e su piazza dei Miracoli, per trasformarlo in un hotel 5 stelle lusso. La gestione sarà affidata al marchio Vista della famiglia Passera, che già possiede hotel 5 stelle sul lago di Como, a Verona e a Ostuni.
Quaranta camere e suite, spa e giardini
L’immobile – un tempo ‘ospizio dei trovatelli’ che accoglieva i bambini abbandonati della città – era stato comprato nel 2019 insieme con l’allenatore di calcio Gennaro Gattuso, che è uscito dall’operazione cedendo il suo 50% per metà ai Madonna (che salgono così al 75%) e per il resto ai Passera (che acquisiscono il 25%). Le camere e suite saranno 40 con spa, corti e giardini interni, ristorante, american bar, spazi dedicati all’arte. Il progetto di ristrutturazione è affidato all’architetto Roberto Murgia, l’apertura è prevista nel 2029.
A Siena ha aperto Villa Ermellina
Anche Siena, città che ha sempre avuto pochi alberghi in centro storico a vantaggio della campagna, sta attirando investimenti consistenti. Nei mesi scorsi ha aperto l’hotel Villa Ermellina, resort urbano 4 stelle con 117 camere, immerso in un parco di 15mila mq, con campo da tennis, centro benessere e centro congressi, piscina, terrazza attrezzata, giardino botanico, entrato nella collezione Tribute Portfolio di Marriott. L’hotel è frutto dell’investimento del fondo Alchemy Partners che punta a creare un network di otto-dieci alberghi col marchio 753 Hospitality nelle città turistiche ‘secondarie’ nei prossimi cinque anni.
A metà 2026 arriva Palazzo Sozzini Malavolti
Sempre a Siena arriverà a metà del 2026 l’hotel Palazzo Sozzini Malavolti, relais cinque stelle con 38 camere a poca distanza da piazza del Campo, con giardini, grotte, spa, piscina a sfioro e affreschi ottocenteschi. L’albergo farà parte della Emblems Collection del brand Accor, focalizzata su lusso e intimità, che ha stretto una partnership col gruppo turistico AG di Andrea Girolami. L’antica dimora, dopo aver ospitato la sede dell’Inps e dell’Università per Stranieri, è finito nel portafoglio immobiliare di Bnp Paribas Real Investment. L’investimento è stato di circa 20 milioni di euro.
Silvia Pieraccini