A fine 2024 riparte il mercato dei mutui casa in Italia e in Toscana: secondo l’analisi di Kiron Partner (gruppo Tecnocasa) sull’ultimo report di Banca d’Italia, nel quarto trimestre le famiglie toscane hanno ricevuto finanziamenti per 1.064,3 milioni di euro, che collocano la regione al quinto posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 7,64%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +37,2%, dato superiore al +28,8% registrato a livello nazionale, per un controvalore di +288,6 milioni di euro: un’accelerazione della ripresa già vista nel secondo (+7,7%) e nel terzo (+6%) trimestre dell’anno, dopo dieci trimestri in negativo.
In media d’anno ripresa per tutti (tranne Grosseto)
Tutte le province della Toscana nel quarto trimestre 2024 registrano incrementi in doppia cifra delle erogazioni di mutui, con il picco massimo a Pisa (+85,8%), seguita da Lucca (+42,3%), Livorno (+41%), Grosseto (+34,1%), Siena (+32,1%), Firenze (+25,9%), Pistoia (+25,6%), Arezzo (+22,1%), Prato (+20,8%), Massa Carrara (+14,6%). In media d’anno, tutte le province tornano a crescere con le sole eccezioni di Prato, stabile sui livelli 2023, e Grosseto in calo dello 0,3%.
Nel quarto trimestre 2024 in Toscana si è registrato un importo medio di mutuo pari a 127.212 euro, in aumento rispetto ai 124.071 euro dello stesso periodo 2023. Mediamente chi sottoscrive mutui in Toscana viene finanziato circa il 2% in più rispetto al mutuatario medio italiano. In Italia nel 2024 l’acquisto della prima casa ha rappresentato il 92,8% del totale delle richieste, con un 3,4% rappresentato dalle surroghe.
Fra rate e bollette Firenze costa tanto
Ma cosa si può comprare oggi in Toscana con un capitale disponibile di 200mila euro, anche tramite la stipula di mutui casa? Tecnocasa ha fatto una simulazione sulla città di Firenze, una delle piazze più problematiche per chi ha budget risicati: con i valori immobiliari attuali, un potenziale acquirente con 200mila euro ha la possibilità di acquistare 65 mq di soluzione usata e 52 mq di nuova costruzione, ma nelle zone centrali tale metratura si riduce di 7 mq. In una zona più a buon mercato come Novoli si potrebbe arrivare ad acquistare 77 mq, mentre in centro si potrebbe comprare una tipologia signorile in ottimo stato di 39 mq.
Oltre alle rate del mutuo, un aspirante proprietario di casa a Firenze deve anche porsi il problema di come pagare bollette di luce, gas e acqua, manutenzione e tasse: un esborso medio di 16.277 euro l’anno, o 1.356 euro al mese, secondo uno studio di Facile.it e Mutui.it, che ha messo in luce come il capoluogo toscano sia la quarta più costosa tra le 10 principali città italiane analizzate. Firenze, malgrado i recenti rincari, secondo lo studio è seconda città con la Tari più economica tra quelle prese in esame: in assoluto pesano di più, considerando una famiglia di 3 persone e un immobile di 100 mq ubicato in una zona semicentrale della città, le rate del mutuo (1.102 euro al mese), le utenze domestiche e spese di manutenzione (229 euro al mese).
Peraltro, la maggioranza relativa dei fiorentini considera il proliferare degli affitti brevi turistici un problema che alimenta l’emergenza abitativa: è quanto emerge da una ricerca di Changes Unipol elaborata da Ipsos, secondo cui il 69% dei cittadini si dichiarano d’accordo con l’applicazione di regole più rigide per gli affitti brevi, indicati da 4 fiorentini su 10 come una criticità, con il 19% che li considera un vantaggio economico, e la restante parte con un’opinione non definita.
In Versilia più di 1.600 case di pregio in offerta
Ma con l’estate alle porte, gli studi del mondo immobiliare guardano anche alle località turistiche e ai sogni di relax: secondo il nuovo Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia realizzato da Immobiliare.it Insights, il valore dell’offerta di case di lusso in Versilia è rimasto stabile nel 2024, evidenziando gli stessi livelli di fine 2023, ma è comunque in crescita del 70% rispetto al primo semestre del 2019. Gli immobili di pregio nella zona valgono complessivamente 3,94 miliardi di euro, terzo dato più alto in Italia dietro a Milano e Roma, e rappresentano il 6% del valore di tutto il mercato di pregio in offerta. Alla fine del 2024, la Versilia vantava 1.630 case di pregio in offerta, per una dimensione complessiva che si attestava sui 389.879 metri quadri.
A livello di composizione dello stock in offerta, secondo Immobiliare.it Insights, le ville continuano a primeggiare, rappresentando il 79% del totale, contro il 21% di appartamenti. Se si analizza il time to sell, vale a dire il tempo medio di vendita degli annunci, alla fine del 2024 questo è circa dimezzato rispetto all’inizio del 2019 (12,1 mesi contro 6,2). Proprio a fine anno scorso tale indicatore ha toccato il punto più basso di tutto il periodo considerato (da inizio 2019), ed è sceso del 30% rispetto al secondo semestre del 2023. Il time on market, da intendersi come l’età media dell’invenduto in un dato momento, ha mostrato invece una maggiore stabilità, aumentando del 3% circa rispetto al secondo semestre del 2019 ma risultando inferiore del 9% se confrontato con il secondo semestre del 2023.
La Toscana piace ancora agli investitori internazionali
Per quanto riguarda il residenziale di pregio, secondo il nuovo Tuscany Residential Market Insight di Knight Frank, la Toscana si conferma tra le mete preferite da investitori internazionali e residenti facoltosi, grazie alla qualità della vita, all’accessibilità e a un’offerta educativa di alto livello. “La Toscana ha dimostrato una notevole resilienza – afferma Andrew Blandford-Newson, sales negotiator di Knight Frank – nonostante le incertezze globali. La domanda resta solida, trainata anche dal regime della flat tax per le fasce più alte del mercato”.
Tra le aree più dinamiche secondo Knight Frank spicca la provincia di Lucca, che negli ultimi cinque anni ha registrato una crescita dei prezzi del 27%, superando Firenze in termini di aumento percentuale a medio termine. “Anche con una lieve contrazione dell’offerta – sostiene Alessandro Deghè, amministratore delegato di Serimm Real Estate, agenzia partner di Knight Frank sul territorio -, Lucca resta un mercato favorevole per gli acquirenti. I prezzi sono saliti del 6% nell’ultimo anno e con il previsto calo dei tassi ipotecari, ci aspettiamo una prosecuzione di questa tendenza positiva”. Siena e la Val d’Orcia, con prezzi intorno ai 5.000 euro al mq, circa la metà rispetto al cuore della Toscana, attirano nuovi investitori, soprattutto alla ricerca del classico podere: una villa panoramica immersa nel paesaggio collinare.