Nel 2025 il mercato immobiliare residenziale toscano ha accelerato più del resto del Paese: secondo il rapporto Fiaip Toscana, l’incremento delle compravendite di casa nella regione si è collocato tra il 10% e il 12%, confermando indicazioni già emerse in tempi recenti, oltre la media nazionale del +5,2%, mentre i prezzi hanno segnato un rialzo attorno al 5% in un quadro di domanda in rafforzamento e offerta ancora limitata. La fotografia che emerge è quella di un mercato diffuso, con Firenze che mantiene il peso principale nelle transazioni, ma con segnali di crescita presenti in tutte le province e con una selezione sempre più marcata a favore di immobili efficienti, ben posizionati e dotati di spazi esterni.
“In questo quadro si collocano anche le compravendite residenziali fatte da clienti stranieri che sottolineano sempre di più l’attrazione del brand Toscana che, nel Centro Italia, rappresenta uno dei mercati più attivi”, spiega Alessandro Lombardi, presidente di Fiaip Toscana. A sostenere il mercato, secondo l’analisi di Fiaip, hanno contribuito il progressivo rientro dei tassi di interesse, la maggiore accessibilità al credito e il ritorno di una domanda più consapevole, meno impulsiva rispetto alla stagione post-pandemica ma ancora vivace. Sullo sfondo resta una costante regionale: l’offerta corta, soprattutto nei principali centri urbani, continua a esercitare pressioni al rialzo sui valori e a comprimere il segmento delle locazioni tradizionali.
Efficienza energetica e spazi esterni orientano i valori
Al di là delle differenze territoriali, il filo conduttore che attraversa tutta la Toscana – non da oggi – è la crescente selettività della domanda. Gli immobili più attrattivi sono quelli con indipendenza, buona efficienza energetica, stato manutentivo adeguato e spazi esterni; al contrario, le abitazioni da ristrutturare o prive di accessori faticano di più e richiedono maggiore elasticità sul prezzo. La ripresa della cantieristica e la buona velocità di assorbimento delle nuove costruzioni confermano inoltre, secondo Fiaip, che il nuovo continua a fare da traino anche al mercato dell’usato.
Sul versante delle locazioni il quadro resta teso in quasi tutta la regione. Firenze, Pistoia, Prato, Massa-Carrara e altre province segnalano una domanda superiore all’offerta, anche per il progressivo spostamento di parte degli immobili verso gli affitti brevi e per le cautele dei proprietari rispetto alla gestione della morosità. “Per il settore delle locazioni – ha sottolineato Lombardi – notiamo una domanda superiore all’offerta, anche perché molti proprietari che preferirebbero locare con le formule classiche sono spaventati dalla burocrazia in caso di mancato pagamento del canone”.
Nel 2025 Firenze guida, ma cresce anche la cintura
Il baricentro del mercato toscano resta Firenze, dove il 2025 è stato definito un “buon anno” per le compravendite, favorito da un più facile accesso ai mutui e da tempi di vendita rapidi quando gli immobili vengono immessi sul mercato con prezzi coerenti. Nel capoluogo i valori più alti si concentrano nel centro e nelle aree semicentrali più richieste: nel Duomo il nuovo o ristrutturato si colloca tra 6.400 e 6.800 euro al metro quadrato, nel Centro storico tra 6.300 e 7.000 euro, mentre in zone come Beccaria, Savonarola, Campo di Marte e piazzale Michelangelo si mantengono livelli tra i più elevati della città.
Tra le grandi città italiane prese in esame nel Market Monitor elaborato da Immobiliare.it Insights, proprio Firenze è quella che, nel 2025, ha sperimentato la crescita più marcata dei prezzi degli immobili in vendita, pari quasi al +8%. Più contenuto, invece, il rialzo dei canoni di locazione, che ammonta al +2,9%. Proprio i prezzi di affitto, tuttavia, avevano segnato forti aumenti negli anni precedenti, molto superiori rispetto a quelli degli altri mercati metropolitani. Se si guarda alle previsioni per il 2026, stando all’analisi i prezzi di vendita continueranno ad aumentare a ritmo sostenuto (+4,2%), seppur in diminuzione rispetto alla variazione osservata nel 2025. I canoni di locazione, invece, torneranno a crescere a un tasso superiore e in maniera simile alle compravendite (+4,3%).
Cala l’accessibilità del capoluogo
Nel settore delle compravendite, la pressione di domanda (il numero medio di contatti per annuncio) a Firenze è aumentata del 10% circa nel 2025, dopo essere cresciuta in maniera più rilevante tra 2023 e 2024 (+21,9%). L’offerta, tra 2024 e 2025 è invece calata del 7%. Nel comparto delle locazioni, il capoluogo toscano evidenzia dinamiche simili ma ancora più marcate rispetto a quelle delle altre grandi città italiane, con una diminuzione dell’interesse nel settore che ha portato a una contrazione della pressione di domanda del 46,6%. Al contempo, lo stock disponibile si è ampliato in maniera rilevante (+46,2%).
Firenze, peraltro, è la città del Market Monitor meno accessibile in assoluto sia nel comparto delle vendite che in quello delle locazioni fra i mercati metropolitani esaminati: chi cerca casa da solo, potendo dunque contare su un solo reddito, può permettersi l’1% delle case offerte in vendita e l’1,4% di quelle proposte in locazione, quota che per le coppie si ferma comunque al 16,4% nelle vendite e al 23,7% negli affitti. Per le famiglie bi-reddito, in un arco di tempo che va dall’inizio del 2021 alla fine del 2025, l’affordability per gli immobili in vendita è passata dal 42,2% al 16,4% (25,8 punti percentuali in meno), mentre quella per le case in locazione è scesa dal 62,7% al 23,7%.
L’analisi di Fiaip sul resto dell’area metropolitana fiorentina segnala poi uno spostamento progressivo della domanda verso le aree esterne meglio collegate, anche per effetto della scarsità di offerta in locazione nel capoluogo. Nell’Empolese-Valdelsa, ad esempio, cresce l’interesse per immobili vicini alle stazioni da destinare a reddito, mentre nella provincia fiorentina restano sostenuti i valori di comuni come Fiesole, dove il nuovo-ristrutturato arriva a 5.500-6.200 euro al metro quadrato, Scandicci con 3.800-4.300 euro e Sesto Fiorentino con 2.900-3.400 euro.
Pistoia e Prato, mercato in movimento
A Pistoia il 2025 ha mostrato una ripresa degli scambi con valori mediamente stabili o in lieve aumento, trainata soprattutto dal capoluogo e dalla Valdinievole. La domanda premia abitazioni tra quattro e cinque vani, con due o tre camere, doppi servizi, maggiore indipendenza possibile e accessori esterni, mentre la carenza di offerta continua a pesare sia sulle compravendite sia sul mercato degli affitti. Nei valori comunali, Pistoia si colloca tra 1.500 e 1.900 euro al metro quadrato per il nuovo-ristrutturato, Quarrata tra 2.300 e 2.500 euro, Agliana tra 2.500 e 2.800 euro, mentre Montecatini Terme resta più accessibile con 1.600-1.900 euro.
Anche Prato chiude l’anno con vendite in aumento diffuse sull’intero territorio provinciale, ma con prezzi sostanzialmente invariati, salvo eccezioni locali. Nel capoluogo il nuovo-ristrutturato vale 2.700-2.800 euro al metro quadrato, Poggio a Caiano sale a 3.000-3.400 euro, Carmignano a 2.800-3.100 euro, mentre le aree collinari e della Val di Bisenzio restano su livelli più contenuti. Fiaip sottolinea che la difficoltà di reperire nuovi alloggi continua a incidere sui tempi di consegna e sulle trattative, mentre sul versante delle locazioni permane la scarsità di offerta.
Siena e Arezzo, consolidamento selettivo
Nel Senese il 2025 è stato un anno di consolidamento, con aumento delle compravendite e lievi rialzi dei prezzi medi, soprattutto nel secondo semestre. Il centro storico di Siena si conferma motore del mercato provinciale, sostenuto sia dalla prima casa sia dagli acquisti a reddito, con valori del nuovo-ristrutturato tra 4.200 e 4.800 euro al metro quadrato; nel comune di Siena i livelli medi comunali si collocano invece tra 3.100 e 3.400 euro per il nuovo-ristrutturato. La provincia mostra poi dinamiche differenziate: il Chianti senese e la Val d’Orcia risultano vivaci, con forte attrattività anche internazionale per immobili di pregio e seconde case, mentre nelle Crete senesi e in Val di Merse prevale una stabilità con incrementi più moderati.
Arezzo presenta un profilo diverso: meno espansivo, ma stabile e strutturalmente sano. Il prezzo medio richiesto nel comune di Arezzo a gennaio 2026 è indicato intorno a 1.866 euro al metro quadrato, in lieve aumento sull’anno precedente, mentre il centro storico resta l’area più costosa con valori oltre i 2.000 euro al metro quadrato. Le zone semicentrali come Giotto e XXV Aprile figurano tra i segmenti più dinamici per le famiglie; nel capoluogo il nuovo-ristrutturato oscilla tra 2.000 e 2.400 euro al metro quadrato, ma quartieri come Giotto e Guido Monaco arrivano a 2.500-3.000 euro.
Costa e seconde case, la domanda regge
Lungo la costa toscana il mercato appare più selettivo ma ancora sostenuto, soprattutto nelle località a maggiore vocazione turistica e nel segmento delle seconde case. In provincia di Livorno il 2025 si è chiuso all’insegna dell’equilibrio, con compravendite stabili, prezzi tenuti e buona performance delle località costiere come Cecina, Rosignano, San Vincenzo e la Costa degli Etruschi, supportate sia dalla domanda residenziale sia da quella per investimento. I valori lo confermano: Cecina si colloca tra 2.600 e 3.000 euro al metro quadrato per il nuovo-ristrutturato, Livorno tra 2.200 e 2.400 euro, mentre nelle zone più pregiate del capoluogo, come Porta a Mare o Antignano, si raggiungono livelli superiori.
Più netta ancora la polarizzazione in provincia di Grosseto, dove il rapporto segnala volumi in recupero e valori sostanzialmente stabili, ma con una crescente centralità della domanda internazionale, in particolare proveniente da Germania, Svizzera, Belgio, Austria e Stati Uniti. Le aree costiere e di pregio restano le più forti: Monte Argentario arriva a 3.900-4.500 euro al metro quadrato per il nuovo-ristrutturato, Follonica a 3.300-3.600 euro, l’Isola del Giglio a 4.300-4.800 euro.
Anche Massa-Carrara offre una doppia lettura: stabilità complessiva nelle compravendite, ma differenze marcate tra fascia costiera e Lunigiana. Sulla costa, la domanda di seconde case vicine al mare resta concreta e qualificata, a fronte di una disponibilità insufficiente che sostiene i valori; nell’entroterra, invece, compravendite e quotazioni risultano più deboli. A Massa, ad esempio, il centro si colloca tra 2.600 e 3.000 euro al metro quadrato per il nuovo-ristrutturato, mentre Ronchi sale fino a 4.200 euro.
Pisa e Lucca accelerano sui volumi
Tra i territori più dinamici figura Pisa. Il rapporto segnala che nel primo semestre 2025 le transazioni hanno raggiunto quota 3.077, con un incremento del 16,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, superiore alla media regionale; nel comune di Pisa i valori medi sono indicati intorno a 1.740 euro al metro quadrato, con una crescita annua del 4%. Le tipologie più richieste si concentrano nel centro storico e nella prima periferia, con attenzione a pertinenze, spazi esterni, parcheggio e servizi.
A Lucca la crescita è descritta come fisiologica ma costante per tutto il 2025, con domanda d’acquisto in aumento di oltre il 10% in città e dell’8% in provincia nella prima parte dell’anno, prezzi in leggero rialzo e una tenuta trainata soprattutto dalla Versilia. Il rapporto Fiaip definisce proprio la Versilia il “cuore pulsante” del mercato provinciale, capace di coprire circa il 50% del transato totale, mentre il centro storico di Lucca continua ad attrarre capitali internazionali e le località come Viareggio, Camaiore e Massarosa intercettano una domanda orientata alla qualità della vita.
Il 2026 parte da un mercato più maturo
Il punto di arrivo del 2025, secondo l’Osservatorio di Fiaip, non è un mercato euforico ma un mercato più maturo. La Toscana combina una crescita delle compravendite superiore alla media italiana, un incremento contenuto dei prezzi e una domanda che premia qualità, efficienza e localizzazione, con la spinta aggiuntiva della clientela internazionale in diversi segmenti del territorio. La vera variabile per i prossimi mesi resta l’equilibrio tra offerta e domanda: dove il prodotto manca, soprattutto nei centri urbani e nelle località costiere più richieste, i valori continuano a reggere; dove invece l’offerta è meno allineata alle aspettative degli acquirenti, il mercato torna a essere selettivo e premia solo gli immobili correttamente valutati.
“Resta comunque necessario – sostiene Lombardi – che si rendano strutturali incentivi per l’efficientamento energetico e le ristrutturazioni con aliquote certe e fisse per favorire l’acquisto anche di unità che rischiano di rimanere tagliate fuori dal mercato per caratteristiche ormai obsolete. Gli immobili più attrattivi prediligono indipendenza ed efficientamento energetico. A tal proposito la cantieristica ha ripreso il suo percorso, i tempi medi di vendita per le nuove costruzioni sono bassi e solitamente le unità immobiliari vengono vendute durante la realizzazione”.
Leonardo Testai