Il mercato degli immobili per l’impresa tra Firenze, Prato e Pisa si muove a velocità diverse e con un andamento a macchia di leopardo, riflettendo con chiarezza l’impatto delle trasformazioni urbanistiche e socioeconomiche su quotazioni, rendimenti e canoni di locazione in alcune delle principali aree urbane e produttive della Toscana. E’ quanto emerge dall’analisi di Tecnocasa, condotta sui dati rilevati a metà del 2025 per uffici, negozi, capannoni e laboratori nelle tre città, nonché nell’hinterland di Firenze e Pisa.
Nel complesso crescono prezzi e canoni dove si concentrano logistica avanzata, turismo internazionale e domanda abitativa in espansione, mentre arretrano nelle aree colpite da crisi settoriali, concorrenza commerciale o eventi climatici estremi. Dal +16,7% dei prezzi dei capannoni nuovi in provincia di Pisa ai -19,2% dei laboratori pratesi nelle vie meno centrali, fino ai cali degli uffici fiorentini e alla tenuta dei canoni retail nelle high street turistiche, le variazioni percentuali raccontano un mercato selettivo in cui contano posizione, qualità del prodotto e capacità di intercettare i nuovi flussi di merci, persone e capitale.
Firenze: con tramvia e smart working prezzi in assestamento
A Firenze il segmento dei negozi mostra un buon riscontro, trainato dai flussi turistici e dalla presenza dei brand del lusso nelle vie top del centro, dove si registrano canoni fino a 1100-1200 euro al metro quadrato annuo nelle zone di via Guicciardini, Ponte Vecchio e Borgo San Jacopo. Nelle aree centrali i negozi nuovi segnano incrementi di prezzo del 2% in centro direzionale e dello 0,4% in palazzine residenziali, mentre i canoni crescono rispettivamente del 3,3% e del 3,6%, a conferma della tenuta delle location prime. Sul fronte dell’usato, invece, i prezzi arretrano del 3,6% in centri direzionali e dello 0,2% in palazzine, con canoni in lieve calo (‑1,6% e +0,7%), fotografando una polarizzazione tra immobili di qualità e prodotto più datato.
La forte vocazione turistica si intreccia però con le misure di tutela del Centro Storico Unesco: i vincoli all’apertura di nuove attività food e legate al turismo in alcune strade stanno comprimendo la domanda di affitti da parte di artigiani e brand di pregio, con effetti di raffreddamento atteso sui canoni nelle aree soggette a contingentamento delle licenze. Nelle vie di passaggio extra centro, come viale Europa, i canoni rimangono sostenuti (360-600 euro al metro quadrato annuo) ma i lavori per la tramvia hanno spinto alcuni commercianti a chiedere ribassi, segnalando l’impatto diretto dei cantieri sulla tenuta delle locazioni commerciali.
Sugli uffici cittadini il quadro è più debole: per l’usato all’interno dei viali le quotazioni flettono del 4,2% nelle zone vicine alle arterie di comunicazione e del 6,3% in quelle più decentrate, con canoni in calo del 5,6% e del 6,3%. La domanda di professionisti e piccoli studi si concentra su tagli da 100-150 mq, ma l’offerta è penalizzata da anni di cambi d’uso verso il residenziale e l’affitto turistico, mentre a Novoli lo smart working riduce l’interesse per gli spazi direzionali di grande dimensione.
Firenze provincia: logistica in crescita, laboratori in calo
Nel comparto dei capannoni della cintura fiorentina emerge una forte domanda da parte della logistica, soprattutto nell’area di Osmannoro e intorno all’uscita A1 di Calenzano, dove i prezzi di vendita raggiungono 1100-1300 euro al metro quadrato con canoni intorno a 60 euro al metro quadrato annuo, mentre a Sesto Fiorentino si scende a 800 euro al metro quadrato e 54 euro al metro quadrato annuo. Sul piano delle variazioni, nel segmento dei capannoni usati in provincia i prezzi sono sostanzialmente stabili, mentre per i laboratori i canoni registrano cali significativi: -11,8% nelle vie di passaggio e -14,3% in quelle non di passaggio, segno di una domanda selettiva per le unità più funzionali.
I negozi mostrano un’evoluzione differenziata: i canoni degli esercizi usati in centri direzionali calano del 12,5%, mentre restano fermi nelle palazzine residenziali, confermando il progressivo spostamento dell’interesse verso format più leggeri e servizi alle persone. Nella zona industriale di Scandicci, colpita dalle difficoltà del distretto della pelletteria, i canoni dei capannoni si sono ridimensionati per rendere più appetibili gli immobili e oggi si attestano intorno a 84 euro al metro quadrato annuo, con investitori che continuano comunque ad acquistare a circa 1200 euro al metro quadrato puntando su rendimenti lordi attorno al 10%.
Pisa: logistica, turismo e riconversione a uso residenziale
A Pisa il mercato dei capannoni mostra buona vivacità, sostenuto dalle aziende insediate nelle aree industriali a ridosso dell’autostrada, dove l’usato si colloca tra 400 e 600 euro al metro quadrato e il nuovo spazia da 800 a 1200 euro al metro quadrato, con una domanda legata alla logistica, all’artigianato e al settore nautico tra Pisa e Cascina. Dal punto di vista delle dinamiche, i capannoni cittadini segnano valori tendenzialmente stabili, con variazioni nulle sia su prezzi che canoni nelle tipologie nuove e leggere oscillazioni nelle zone periferiche. Sul fronte laboratori, i canoni di locazione nelle vie di passaggio della città crescono del 13,3%, a fronte di quotazioni stabili, segnale di una domanda di spazi operativi ben visibili e collegati.
Al contrario, i negozi lungo le vie di passaggio vedono scendere i canoni dei locali nuovi del 12,5% e quelli degli usati del 16,7%, a fronte di prezzi di vendita stabili o non disponibili, riflesso di un mercato retail che deve riassestarsi dopo alcune cessioni nella ristorazione e nei tabacchi. Nelle arterie più pregiate come corso Italia i canoni restano comunque elevati (480-720 euro al metro quadrato annuo) con prezzi di vendita tra 7.000 e 10.000 euro al metro quadrato, mentre su Borgo Stretto e Borgo Largo si locano negozi a 360 euro al metro quadrato annuo. Nelle vie meno centrali, dove i canoni scendono fino a 84 euro al metro quadrato annuo, si registra un discreto tasso di vacancy e una forte tendenza al cambio d’uso verso il residenziale, destinato ad affitti per studenti e lavoratori dell’ospedale, dinamica che interessa anche il segmento uffici, spesso acquistati e riconvertiti con canoni direzionali di partenza intorno a 48 euro al metro quadrato annuo.
Pisa provincia: negozi e uffici in lieve ripiegamento
Nel resto della provincia di Pisa il segmento dei capannoni nuovi evidenzia un incremento dei prezzi del 16,7%, mentre i canoni restano stabili, a conferma dell’attrattività di immobili recenti e ben collegati per la logistica e l’industria. Per i laboratori, i canoni nelle vie di passaggio aumentano del 25,0%, in presenza di prezzi invariati, indicando un rafforzamento del valore d’uso di spazi artigianali con buona visibilità. Il comparto uffici appare invece più debole: i prezzi delle unità nuove vicino alle arterie di comunicazione scendono dell’8,0%, con canoni in flessione del 4,8%, mentre anche l’usato vicino alle arterie registra un calo dei prezzi del 5,0% a fronte di canoni sostanzialmente stabili. Il quadro suggerisce un segmento direzionale in ripiegamento, dove la domanda privilegia soluzioni più flessibili e spesso alternative al tradizionale ufficio, anche in provincia.
Prato: logistica in avanzata, tessile e retail sotto pressione
A Prato i capannoni risentono della crisi del tessile, secondo Tecnocasa, con aziende – in particolare gestite da imprenditori cinesi – che trasferiscono parte della produzione liberando superfici che vengono poi occupate da altre attività industriali e da operatori della logistica nei Macrolotti 1 e 2, interessati a tagli da 500-1000 mq e fino a 5000-10.000 mq per i player maggiori. Sul piano dei valori, i capannoni cittadini usati mostrano un calo dei prezzi dell’1,4%, mentre i canoni crescono dell’1,9%, indicando un aggiustamento ancora in corso tra proprietà e conduttori.
Decisamente più marcato il ribasso per i laboratori: i prezzi scendono del 13,8% nelle vie di passaggio e del 19,2% in quelle non di passaggio, con canoni in flessione rispettivamente del 19,2% e del 16,9%, segno di una domanda in contrazione per il prodotto più marginale e meno specializzato. Anche i negozi usati registrano correzioni importanti, con prezzi e canoni in calo del 16,7% sia nei centri direzionali sia nelle palazzine residenziali, sullo sfondo di un centro storico e di assi come viale della Repubblica e viale Montegrappa dove non mancano soluzioni sfitte e pesa la concorrenza dei grandi centri commerciali dei dintorni.
I canoni dei negozi sulle principali strade di Prato si attestano intorno a 340-350 euro al metro quadrato annuo, con investitori che chiedono rendimenti lordi almeno del 10-12% e quotazioni di vendita medie di 1000-1200 euro al metro quadrato. Nel segmento uffici, appesantito dagli spazi liberati dopo la pandemia, i canoni gravitano su livelli contenuti – circa 72 euro al metro quadrato annuo – e molti professionisti optano per studi associati per condividere costi e superfici.
Leonardo Testai